濟(jì)南慶典公司應(yīng)邀參加易居中國16歲慶典
作者：濟(jì)南慶典公司 來源：m.cut888.cn 發(fā)布日期：2016-09-14
在8月28日，濟(jì)南慶典設(shè)備租賃公司的工作人員應(yīng)邀參加易居中國16歲慶典。在晚間的宵夜上，與我圍坐飯桌的來自全國的傳統(tǒng)媒體和自媒體同仁，把杯換盞間，熱議的話題三句話不離鄭州房地產(chǎn)市場。我作為出席此次活動的唯一的鄭州傳統(tǒng)媒體代表，自然成為全國媒體爭相聚焦的對象。
當(dāng)“房子”成為流行語，不僅體現(xiàn)在上海的夜宴上。當(dāng)下，在鄭州，人們相見時(shí)，掛在嘴邊的問候語，不再是：“你吃了嗎？”，而是：“你買房了嗎？”、“現(xiàn)在還是買房的最佳時(shí)機(jī)嗎？”、“我到哪里去買房？”換言之，“大鄭州，哪里還有房可買？”而在過往，人們談及房子，話題往往集中在：“房價(jià)什么時(shí)候會跌？”、“我該不該出手？”、“買房有額外優(yōu)惠么？”
從上個(gè)世紀(jì)80年代風(fēng)靡文壇的作家高曉聲的小說《李順大造屋》，到如今包括鄭州在內(nèi)的全國一、二線城市的全民搶房，再到一房難求無房可買，房子啊房子，一直是縈繞在國人頭頂和心間的一種情結(jié)，一直是繞不開的牽一房而動全社會的一大熱門話題。當(dāng)房子成為全社會的一種“集體有意識”，當(dāng)房子成了全民的盛宴、狂歡，當(dāng)房子承載著全民的希冀、饑渴、焦灼，繃緊全社會的神經(jīng)，捆綁全社會的資源，我們是不是應(yīng)該暫時(shí)按耐住躁動的狂熱的心靈，融鑄一些冷思考？
無論是“山雨欲來風(fēng)滿樓”，還是“亂花漸欲迷人眼”，抑或“嘈嘈切切錯(cuò)雜彈”。身處鄭州房地產(chǎn)市場一線的我們，自然是“春江水暖鴨先知”，“近水樓臺先得月”。當(dāng)我們剝絲抽繭廓清迷霧撥云見日，自然可以從紛繁的表象、紛紜的眾說中，梳理、提純、萃取出相對接近鄭州房地產(chǎn)市場本質(zhì)的觀點(diǎn)，形諸文字，以就教于大方之家，以期為促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展貢獻(xiàn)一己的思考————
我看鄭州房地產(chǎn)市場的基本面
劉文良
從年出地王到季出地王、月出地王、日出地王、三日連出三地王、日出雙地王。
從在售樓部開盤到五星級酒店開盤到國際會議中心開盤到國際會展中心開盤到新鄭國際機(jī)場T1航站樓開盤，從市場寒潮時(shí)的幾十人選房到市場轉(zhuǎn)暖時(shí)百人選房，到市場升溫時(shí)的千人選房，再到最近幾周市場鼎沸時(shí)的萬人選房；從人工認(rèn)籌排號選房到電腦搖號選房再到競價(jià)模式的“云選房”，直至市場上無房可售買房需要開后門找關(guān)系托人情，甚至請客送禮，甚至全家總動員連夜排隊(duì)，甚而至于搖中房號喜極而泣，開盤現(xiàn)場以百米沖刺的速度沖向選房區(qū)。
從年光盤到季光盤、月光盤，到去今兩年的日光盤，再到近幾周的半天盤、小時(shí)盤。
從零首付到首付分期，到客戶爭相全款購房；從市場低谷時(shí)八折購房、九折購房、購房送汽車送家電送出國游，到集體性取消優(yōu)惠，到降低置業(yè)顧問業(yè)績提成，到舍棄全民營銷，放棄案場線下活動，再到售樓部不見桶裝水不見可樂、咖啡，手機(jī)中不聞電商聲音，直至最近各家公司財(cái)務(wù)連明徹夜加班收錢，十二小時(shí)忙得沒有時(shí)間吃飯、上洗手間。
如此等等，不一而足。這不是天方夜譚，也不是電影、電視劇的劇情，這是鄭州房地產(chǎn)市場的真實(shí)表現(xiàn)、真實(shí)表情、真實(shí)鏡像。如果將鄭州房地產(chǎn)市場的各種細(xì)節(jié)、各種表征、各個(gè)故事集納成篇，一定是當(dāng)今鄭州社會百態(tài)的“浮世繪”，如拍成電視連續(xù)劇，其熱播效應(yīng)定然不會輸給當(dāng)年全國爭睹的《渴望》。
對于時(shí)下鄭州房地產(chǎn)的種種表現(xiàn)，筆者不再一一贅述，因?yàn)槿巳硕贾蒙砥渲凶匀桓型硎堋Ｗ鳛猷嵵莘康禺a(chǎn)的觀察者和報(bào)道者，透過樓市萬象，或許可以歸結(jié)出一些具有代表性的普遍性的發(fā)人深思的引人警醒的基本面————
一、鄭州業(yè)已成為房地產(chǎn)意義上的強(qiáng)二線城市，或者干脆稱之為房地產(chǎn)意義上的一線城市
此言不虛，美言可信。鄭州被國務(wù)院定位為中部重要的中心城市，正在朝著國家中心城市闊步邁進(jìn)。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、航空港區(qū)、“一帶一路”三大國家戰(zhàn)略賦予鄭州的政策高地，讓鄭州迎來歷史上千載難逢的發(fā)展良機(jī)；河南自貿(mào)區(qū)的獲批，鄭州錦上添花如虎添翼。全國綜合交通樞紐中心的地位，“米”字型高鐵樞紐中心的站位，全國第一人口大省的省會城市，千萬規(guī)模的人口基數(shù)，5年人口凈流入185萬的規(guī)模和速度，單核城市的格局，如此區(qū)位優(yōu)勢、交通地位、人口紅利，國內(nèi)罕有其匹無出其右，注定鄭州成為全國房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市、房地產(chǎn)意義上的強(qiáng)二線城市或稱之為一線城市，接棒一線城市，緊追和趕超國內(nèi)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市“四小龍”。
二、地王頻出、地價(jià)攀高將成為鄭州房地產(chǎn)的新常態(tài)
今年以來，鄭州地王頻出，總價(jià)、單價(jià)、樓面價(jià)、溢價(jià)率屢創(chuàng)新高，甚至出現(xiàn)面粉貴過面包、樓面價(jià)高于區(qū)域樓盤售價(jià)、鄭州地王樓面價(jià)略高于廣州新地王樓面價(jià)的現(xiàn)象，究其原因，既是一線城市競爭慘烈、大量地產(chǎn)央企、地產(chǎn)前三十強(qiáng)長驅(qū)鄭州逐鹿中原看好河南的必然結(jié)果，也是鄭州社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的巨大的上升空間和良好前景的真實(shí)反映。截至2015年，我省城市化率達(dá)到46.85%，但據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年全國城市化率為56.1%，可見河南仍低于全國平均水平將近10個(gè)百分點(diǎn)。作為億萬人口大省的河南，城市化率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，就意味著有近百萬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口要進(jìn)入城市。具體到鄭州，以近5年人口凈流入185萬人計(jì)，按照人均住房30平方米來計(jì)算，5年應(yīng)該有5550萬平方米的增量，反觀鄭州，只有去年的銷售量突破了千萬大關(guān)，說明供應(yīng)量缺口依然較大。土地作為不可再生的資源，隨著城市化進(jìn)程的加速、房地產(chǎn)開發(fā)的提速，土地資源將越發(fā)稀缺，城區(qū)的土地供應(yīng)日益趨緊，土地價(jià)值不斷刷新，實(shí)屬正常，對此要理性看待，正確對待，既不能歸咎于政府刻意拔高地價(jià)，也不能指責(zé)外來企業(yè)特別是央企的盛宴，鄭州在建、在售項(xiàng)目更不能跟風(fēng)漲價(jià)，鄭州市政府主管部門應(yīng)適當(dāng)限制地王的高溢價(jià)率，甚至不妨像南京、蘇州等城市那樣，對地王競拍實(shí)施熔斷機(jī)制，從而遏制地王現(xiàn)象的蔓延和地價(jià)的脫韁。
三、鄭州房價(jià)并未暴漲，目前的價(jià)格上漲屬于補(bǔ)漲的市場行為
近一個(gè)時(shí)期以來，無論是媒體、民間，還是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，均將鄭州房地產(chǎn)市場中客觀存在的量價(jià)齊升現(xiàn)象歸咎于地王效應(yīng)，普遍認(rèn)為地王頻出助推、拉高人們對房價(jià)上漲的預(yù)期，推高房價(jià)上漲。筆者認(rèn)為，地王效應(yīng)的確導(dǎo)致部分在售項(xiàng)目跟風(fēng)漲價(jià)，也強(qiáng)化了人們的恐慌性購房心理，但是目前鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的漲價(jià)現(xiàn)象，除地王效應(yīng)外，更多是仍是受制于供需關(guān)系，供需關(guān)系才是導(dǎo)致房價(jià)上漲的根本因素。相比于國內(nèi)其他二線城市，鄭州房價(jià)的基數(shù)過去在全國處于較低的水平，近幾年房價(jià)上漲速度較快、幅度較大，是因?yàn)猷嵵莸姆康禺a(chǎn)市場一直處于平穩(wěn)健康的合理區(qū)間，鄭州房地產(chǎn)庫存較少。在今年6月份之前，鄭州房地產(chǎn)庫存的去化周期僅有3個(gè)月的時(shí)間，部分區(qū)域如經(jīng)開區(qū)，早已是零庫存。經(jīng)過近兩個(gè)月的快速去化，目前鄭州房地產(chǎn)的庫存逼近清倉，幾近歸零。基于此，筆者認(rèn)為，目前部分項(xiàng)目雖然程度不同地出現(xiàn)漲價(jià)，仍屬于企業(yè)的市場行為。鄭州房價(jià)雖不同程度地普漲，但相比于“四小龍”，1—7月份均價(jià)、同比、環(huán)比、漲幅仍處于低位（詳見表格），筆者認(rèn)為屬于合理的價(jià)格區(qū)間，未來房價(jià)仍有繼續(xù)上漲的走勢。鄭州房價(jià)并未暴漲，與廣州一樣，目前的漲價(jià)仍屬于補(bǔ)漲。所以，目前仍是在鄭州購房的較好時(shí)機(jī)，鄭州市的經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、港區(qū)和周邊區(qū)域的升值空間仍然較大。對于有著自住需求和改善型需求的人群，等待和觀望仍要付出較大的代價(jià)。
四、“鄭州人”仍是鄭州商品住宅的購買主力
這里所說的“鄭州人”，并非僅指具有鄭州市戶籍的鄭州人，而是鄭州的常居人口概念。他們當(dāng)中，雖然戶口仍在原籍，但是早已在鄭州工作、經(jīng)商、打工，并在鄭州成家立業(yè)，已與鄭州這座城市血脈相通血肉相連，應(yīng)視為鄭州人。因此，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，鄭州將近一半的商品住房被“外地人”購買，但是這些“外地人”僅僅是戶口在外地，實(shí)則人在鄭州。另外，曾有傳言外地的炒房團(tuán)大舉進(jìn)入鄭州，但據(jù)筆者走訪眾多售樓部進(jìn)行了解，類似溫州購房團(tuán)這樣的購房大軍并未“侵入”，即使偶有外省購房者，也多為在外省工作、經(jīng)商、生活的豫籍人士，看好鄭州房地產(chǎn)市場的升值空間，返鄉(xiāng)置業(yè)，此樓置業(yè)群體一直存在，最近并未有激增跡象。
五、剛需和改善型購房需求仍占市場主流
筆者注意到，曾有媒體稱，目前在鄭州出手購房者多系投機(jī)、投資型購房群體，對此，筆者通過調(diào)研，得出的結(jié)論是投資型購房在客戶群體中占比并不像有些媒體所稱的居高不下，投資型需求并非市場的主力、主流。應(yīng)該看到，由于城中村的消泯，租房大軍開始大量涌入市場，這類人群最剛需；再者，之前長期持觀望心態(tài)、坐等房價(jià)下降的群體，目前打消觀望，紛紛入市，此類人群仍為剛需一族。對于眾多希望盤活現(xiàn)有房屋并優(yōu)化資產(chǎn)，二次三次多次置業(yè)的改善型需求，在目前市場上表現(xiàn)最為活躍，此類群體占比最多。投資性需求之前因限購、限貸受到擠壓，目前市場活躍，投資型客戶呈現(xiàn)增加之勢，但是對于此類購房需求，也不應(yīng)視為洪水猛獸，仍應(yīng)視為正常的市場需求。
中央鼓勵(lì)去庫存，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民的剛需和改善性需求，但是由于投資渠道的單一，城鎮(zhèn)居民投資不動產(chǎn)，希望資產(chǎn)保值、增值，是一種正常的投資行為，不能簡單地一棍子打死。一方面，我們要保護(hù)老百姓改善居房的合理需求，引導(dǎo)購房者根據(jù)自身需要和財(cái)力量力而行；另一方面，也要幫助廣大購房者打消恐慌性購房、全民購房、瘋狅搶房的心理，回歸理性軌道，三思而后買。
六、鄭州真正進(jìn)入“逐鹿中原”時(shí)代，市場的集中度將越來越高
伴隨著中國地產(chǎn)十強(qiáng)悉數(shù)進(jìn)入鄭州，且有眾多的地產(chǎn)央企、地產(chǎn)20強(qiáng)、30強(qiáng)企業(yè)正在加快對鄭州的戰(zhàn)略性布局，鄭州已經(jīng)成為外來企業(yè)必爭的主戰(zhàn)場，未來外來企業(yè)對鄭州新出土地的爭奪將會更加白熱化，市場的集中度將會越來越高，“地王熱”將熱度不減。
眾多外來企業(yè)逐鹿中原，將會整體提升鄭州房地產(chǎn)的開發(fā)水平，引入全新的理念和高端的產(chǎn)品線，對此，我們應(yīng)當(dāng)持歡迎態(tài)度。但是應(yīng)該看到，隨著鄭州地價(jià)的不斷刷新記錄，鄭州房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻將會越來越高，對進(jìn)入鄭州的外來企業(yè)的綜合實(shí)力、操盤水平、抗風(fēng)險(xiǎn)能力將會提出更加嚴(yán)苛的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，本土企業(yè)的生存空間將進(jìn)一步受到擠壓，部分本土房企將面臨“斷炊”的生存大考。
筆者認(rèn)為，不管是本土企業(yè)，還是外來企業(yè)，都應(yīng)本著對城市、對社會、對客戶、對土地負(fù)責(zé)的態(tài)度，力避短期的逐利行為，在提升品質(zhì)、注重創(chuàng)新、鑄造精品的基礎(chǔ)上贏得市場去化房源，為鄭州城市建設(shè)發(fā)展、鄭州人居環(huán)境改善恪盡城市運(yùn)營商的重責(zé)。外來企業(yè)進(jìn)入鄭州后，應(yīng)因地制宜，緊接地氣，在鄭州開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目不能做“減法”，更應(yīng)做“加法”；提倡外來企業(yè)在鄭州植根，挖“深井”，打持久戰(zhàn)，摒棄那種撈一把就走的短視行為。
七、政府因綜合施策，加大土地供應(yīng)，從根本上解決土地饑渴
鄭州市的城市決策者應(yīng)站位城市、站位未來、站位發(fā)展、站位民生，既不要因市場過熱，急切地草率地簡單粗暴地出臺外界盛傳的調(diào)控政策。實(shí)踐證明，僅憑政策之手調(diào)控房地產(chǎn)市場，不僅不能抑制房價(jià)過快上漲，還會導(dǎo)致越調(diào)控房價(jià)越走高的怪圈。時(shí)至今日，百姓對政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果心存疑惑，甚至一有調(diào)控消息傳出，市場更加恐慌，民眾購房聲聲急；同時(shí)，政府部門也不要放任市場的狂熱，房管部門要硬起手腕監(jiān)管市場秩序，嚴(yán)查無證銷售；國土部門要加大土地供應(yīng)，避免土地饑渴，從根本上源頭上保證土地供應(yīng)，避免因土地供應(yīng)不足導(dǎo)致市場供不應(yīng)求。
八、關(guān)于“存量房”的概念亟待厘清
近日，鄭州市房管局發(fā)布新聞通稿，明確表示：從8月份的市場情況來看，鄭州市房地產(chǎn)市場依然保持著較為活躍的態(tài)勢，市場投放環(huán)比增長明顯，銷售量創(chuàng)年內(nèi)月度新高。在商品房交易火爆的同時(shí)，二手房交易出現(xiàn)了調(diào)整，成交面積較上月相比有所下降。鄭州市房管局在此提醒廣大購房者，鄭州市存量房屋接近2億平方米，是一個(gè)巨大的市場，二手房將逐漸成為主要的交易方式，成為滿足市民安居的重要選擇，不理性的價(jià)格行為將不會持續(xù)，廣大市民要理性購房。
在市場炙手可熱的“金九銀十”季，鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)主管部門發(fā)布這一通稿，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性回歸、平穩(wěn)健康發(fā)展。對此，需要特出的是，廣大市民、購房者需厘清“存量房”的概念。存量房指的是已經(jīng)建成并且交房的商品住房，屬于二手房范疇，切勿理解為市場上可供銷售的一手房房源數(shù)量。如果不厘清這一概念，媒體在報(bào)道時(shí)會誤導(dǎo)公眾，大眾會誤讀鄭州房地產(chǎn)市場。
